생활속의부동산 12주차[희소성, 경매, 공매]

이번주차는 저번주차에 이어서 경매에 대해서 다루었습니다. 경매개시 결정, 매각기일, 집행권원, 현황조사보고서, 변경, 이해관계인, 차순위 매수신고인, 재경매, 대금 지금 납부기한, 배당요구, 항고 등은 부동산경매 용어입니다.

경매절차는 경매신청 및 경매개시 결정, 배당요구의 종기결정 및 공고, 매각의 준비, 매각 및 매각결정기일의 지정 공고 통지, 매각의 실시, 매각허부결정절차, 매각대금의 납부, 배당절차, 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령의 순으로 진행됩니다.

경매입찰은 입찰의 진행과정, 입찰 시 준비사항, 입찰 관련서류와 현장답사 등으로 분류합니다. 입찰의 진행과정은 입찰법정 개정 시, 입찰 진행 중, 입찰 마감 시 등으로 나뉩니다. 입찰 시 준비사항은 개인과 법인으로 나뉘는데 개인 입찰 시 준비물은 입찰보증금, 도장, 신분 중 이 있고 법인은 입찰보증금, 법인등기부등본 또는 초본 1통, 법인 임감도장, 법인대표 신분증 등이 있습니다. 입찰 관련서류와 현장답사는 해당 물건의 안정성 확인으로 권리 관계 하자 여부 우선으로 고려해야 합니다. 현장조사 시 체크리스트는 주소지 관할 동사무소에서 주민등록상 전입일자와 확정 일자일이 부여되어 있는지, 임차인은 실제로 거주하고 있는지, 임차금액은 얼마인지, 무단점거 토지는 없는지, 토지의 일부가 도로에 편입되어 있는지의 여부, 부동산 가격 등을 체크해야 합니다.

공매는 부동산 등을 처분할 때 모든 것을 공개하여 매각하는 것입니다. 특징으로는 대중성, 공정성, 신뢰성이 있습니다. 공매용어는 일 시급, 할부급, 장부가격, 최저매매가격, 기금채권발행금리, 연고자 등이 있습니다. 그리고 캠코가 공신력 있는 전자자산처분시스템입니다.


감정평가를 보겠습니다. 부동산 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 화폐액으로 표시하는 것입니다. 부동산의 부동성, 부증성, 개별성 때문에 일물일가의 법칙이 적용되지 않습니다. 감정평가를 하는 이유는 기본적으로 가치를 추계하기 위해 합니다. 일반적인 기능으로는 사회성, 공공성 등을 위해 받습니다. 그리고 정책적 기능과 경제적 기능으로써 활용됩니다.

부동산의 가격은 부동산 소유로 발생하는 장래이익을 현재의 가치로 표시한 것입니다. 부동산 가격은 이중성이 있는데 부동산의 효용성, 상대적인 희소성으로 유효수요가 발생하고 이것이 부동산 가격을 결정합니다. 그리고 부동산의 효용성 상대적인 희소성은 유효수요에 영향을 받고 부동산의 수요와 공급이 조절되는 역작용적 측면도 있습니다. 부동산가격의 발생 요인으로는 효용, 희소성, 유효수요, 이전성 등이 있습니다.

감정평가방식은 원가방식(비용성), 비교방식(시장성), 수익방식(수익성) 등이 있습니다. 그리고 원가방식에는 원가법, 적산법 이있고 비교방식은 매매사례비교법, 임대사례비교법이 있습니다. 수익방식은 수익환원법과 수익분석법이 있습니다. 세 가지 평가방식에 의해서 구한 시산가격 또는 시산임료를 상화 관련시켜 감토함으로써 시산가격 상호 간의 격차를 조정하는 작업으로  합리적으로 조정하는 것을 시산가격의 조정이라고 합니다.