집값폭락, 일본에게 배울 3가지 [경제위기, 부동산침체, 하락장]

 

안녕하세요 공부 해열입니다. 요즘 국내 부동산 시장이 하락하고 있는 단기적 추세를 보이고 있습니다. 

어떤 의견은 "일본과 우리나라가 달라서 다른 방향으로 갈 것이다"라고 종종 말을 합니다. 맞는 의견입니다. 하지만 "부동산 거품 붕괴는 어쩌다 시작되었나"의 저자 강철구 교수는 일본 부동산을 거울 보듯이 반면교사 하여 한국 부동산을 파악할 수 있다고 하였습니다. 그리고 제가 생각할 때에도 확률은 반반 즉 50%라고 생각합니다. 일본처럼 갈 확률 50% 아닐 확률 50%입니다. 우리는 일본과 다르게 흘러간다면 어떤 미래가 있을지 어차피 잘 모릅니다. 일본과 다르게 흘러간다고 해서 상승장이 온다? 그것 또한 확률이 반반입니다. 그렇게 보면 25%의 확률로 상승장이 온다고 봐야겠습니다. 그러면 잘 모르는 25%에 배팅할 것이냐 50%의 확률에 배팅할 것이냐의 문제입니다. 그래서 50% 확률에 대비하자는 것입니다. '유비무환'이라고 하죠! 위험을 인지하고 준비를 하면 위험을 이용할 수 있게 됩니다. 일본의 거품경제 붕괴 그리고 부동산 하락 이유 그리고 한국은 어떻게 될 것인지 등을 살펴보고 해결책을 제시하고 제 개인적인 견해로 말해보겠습니다.

큰 문제 요소로 1. 인구문제  2. 경제 거품 3. 국제적 침체 등이 있습니다.

먼저 인구문제에 대해서 보겠습니다. 일본을 보면 고령화로 평균 연령이 50대입니다. 그리고 한국은 40대입니다. 거의 10년 차이가 납니다. 예전에는 20년의 차이가 있었는데 격차가 많이 줄어들었습니다. 그리고 인구 고령화의 문제는 생산인구가 줄어든다는 것입니다. 그러면 노동력 감소로 이어지고 경제 자체가 침제 될 소지가 다분합니다. 일본과 한국의 공통점은 점점 고령화로 접어드는 추세라는 것입니다. 그래서 인구적 측면으로 봤을 때는 일본은 한국에 미래인 것이 맞습니다. 일본 사회를 보면 현재 기준으로 아날로그적인 시스템이 존재합니다.  인감도장으로 서류처리를 한다든지 현재 일본 주류의 노령인구들이 쓰던 방식을 고수하는 것으로 보입니다. 우리나라도 이 상황을 이어받을 수 있습니다.  아직은 컴퓨터를 조금 다룰 줄 알지만, 스마트폰에 적응 못 하시는 분들이 상당수 있습니다. 앞으로 새로운 4차 산업혁명 기술에 적응을 못 할 수 있습니다. 즉 필수가 될 코딩, 3D 프린트, 인공지능 등등에 발전에도 실질적으로 그것을 다루고 누리는 인구가 적을 수 있다는 것입니다.  먼저 부동산 측면에서 보자면 일본과 우리나라는 산업구조의 차이가 있어서 부동산도 그에 따라 다르게 흘러갈 가능성이 있습니다. 크게 보면 인구가 감소하는 것은 똑같지만,  일본은 도제식으로 운영되는 기업이 많은 산업구조입니다. 즉 장인이 있고 그 장인이 있는 장소에서만 그 제품이 만들어지기 때문에 부동산에서 지역 이동이 적은 편입니다.  반면 우리나라는 와해성 혁신을 하는 기업이 많습니다. 즉 기존 산업을 대체하는 새로운 산업이 생기는 것이라서 장인이 있을 수 없고, 지역에 제약을 받지 않기 때문에 어디로든 공장 이전이 가능합니다. 그래서 구성원들에 수요에 따라 기업이 이동하게 되는데 구성원들은 인프라가 좋은 곳을 원하기 때문에 기업들은 자연스럽게 수도권으로 몰리게 됩니다.  그래서 일본은 인구 감소에 따라 부동산 전체의 수요가 줄어들었지만,  우리나라는 전체적인 수요는 줄지만, 인프라가 없는 지역들은 급격히 줄어들게 되고 인프라가 있는 지역들은 오히려 수요가 늘어나게 될 것입니다.  그래서 저의 개인적인 견해로 부동산 투자의 관점에서 보자면 돈이 목적이기 때문에 지방 시골보다는 수도권, 광역시 등에 투자하는 것이 인구감소가 멈출 때까지는 유리하다고 생각합니다. 그리고 경제적 자유를 얻게 되면 시골을 거점으로 생활하면서 놀러 가거나 일 있을 때 인프라 뛰어난 곳에 작은집을 구해서 활용하는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다.  그리고 마지막으로 인구문제를 정부 입장에서 해결하는 방법은 적극 이민을 받아들여서 다문화 사회로 만들거나 로봇 개발에 속도를 올려서 로봇을 일하게 하는 것입니다. 

다음은 일본 경제의 거품을 살펴보겠습니다. 일본은 한때 미국을 뛰어넘어 경제 대국으로 성장할 뻔했던 적이 있습니다. 때는 1980년대입니다. 그 시절 뜬소문을 들어보면 신입사원들이 월급을 현금으로 받으면 봉투를 세로로 세울 수 있었다고 합니다. 그리고 일은 많은데 사람이 모자라니 면접으로 보러 가면 택시비로 10만 원을 줬다고 합니다. 그래서 면접비만으로 생활하는 사람이 있었다고 합니다. 단순히 과장이 아니라 그 당시 일본의 1인당 GDP가 미국을 넘어섰었습니다. 그리고 그 당시 일본의 땅값이 미국의 4배였습니다. 
수치상으로는 일본이 미국을 뛰어넘었었죠, 현재 시점에서 사람들은 이것이 거품이었다고 말합니다. 하지만 그 시작은 굉장히 말이 되는 이유가 있었습니다. 1973년, 1978년 원유 가격이 급등하는 석유파동이 세계적으로 일어납니다. 유가가 오르면서 기름을 이용하는 모든 제품에 가격이 오르고 유통과정에도 기름이 필요하여서 물가도 자연스럽게 올랐습니다. 경제성장 없이 물가가 오르는 비정상적인 상황에 당시 경제 대국이었던 미국 정부는 해결방안으로 금리를 인상합니다. 이자가 비싸지니 기업들은 대출을 멈추고, 사람들은 저축을 선호하게 됩니다. 시중에 풀리는 돈의 양이 줄어드니 그만큼 돈의 가치가 올라갑니다. 그래서 돈의 가치 대비 물가가 떨어지게 됩니다. 이런 식으로 물가를 잡을 수 있었습니다. 하지만 달러가 비싸지는 결과를 초래했습니다. 달러가 비싸니 미국산 제품의 수출이 힘들어졌습니다. 그리고 수입해오는 다른 나라 제품이 상대적으로 가격이 싸지게 됩니다. 그래서 미국으로의 수입이 늘어나게 됩니다. 당시 일본은 품질이 좋았습니다. 그래서 싸고 좋은 일본 제품을 미국이 미친 듯이 수입합니다. 덕분에 소니, 도요타 등 일본 회사들이 엄청나게 성장을 합니다. 그리고 또 그맘때 미국과 소련이 냉전을 하던 시기입니다. 소련을 견제하기 위해 미국이 일본에 군사지원을 많이 해줍니다. 이 상황은 아이러니하게 일본이 이득을 보게 됩니다. 미국이 군사지원을 해주니 일본은 국방비를 아꼈고 이것을 산업에 엄청나게 투자를 합니다. 그래서 일본 제품에 품질은 더욱 올라가게 됩니다. 그렇게 일본은 무서운 속도로 성장하고 미국의 지위를 넘볼 수 있을 만큼 성장을 하게 됩니다. 그래서 미국은 위험을 느끼고 일본 정부 사람을 플라자 호텔로 불러서 조치를 취하고 이것이 "플라자 합의"라고 합니다. 플라자 합의 때문에 일본은 엔화의 가치를 올리게 됩니다. 그 뒤로 일본산 제품이 미국에 잘 안 팔리기 시작합니다. 그래서 일본 경제에 위기가 찾아오게 되자 일본 정부는 내수시장을 공략합니다. 그래서 일본은 금리를 인하하는 정책을 펼칩니다. 이자가 싸지니 돈의 가치가 하락하고 사람들은 안전한 자산에 돈을 투자하기 시작합니다. 심지어 대출까지 쓰며 투자합니다. 기업과 사람들은 안전한 자산이라고 생각한 것이 바로 부동산입니다. 
기업, 민간 할 것 없이 엄청나게 돈을 부동산에 밀어 넣습니다. 이것은 투자 넘어선 투기였습니다. 그리고 부동산만이 아니라 주식 등 다양한 자산에도 투기합니다.  어쨌든 가치가 빠르게 하락하는 돈보다 좋았으니 당연한 결과입니다. 주로 부동산에 투자를 많이 했습니다. 그렇게 산 부동산을 담보로 다른 부동산을 사고, 또 담보를 해서 부동산을 사는 행위가 이어지면서 부동산에 거품이 생기게 됩니다. 그래서 비싸진 부동산은 수요가 줄어들어들 게 됩니다. 이에 심각성을 느낀 일본 정부는 금리 인상을 하고 부동산 대출을 막았습니다. 그 뒤로는 부동산, 주식 등을 대출로 샀던 기업, 민간들이 자산을 팔기 위해 급매를 하면서 부동산 등의 자산 가격들이 박살이 납니다. 여기까지가 일본 경제의 거품입니다. 이 사건을 다루면서 한국과 공통점이 꽤 있다고 생각했습니다. 소위 말하는 자신의 능력 밖의 대출까지 끌어서 집을 사는 영끌족들이 겹쳐 보입니다. 
차이점은 한국은 이미 이 사례를 알고 있다는 것입니다. 알고 있다고 하여도 정확한 해결책을 모릅니다. 개인적으로 이런 상황이 오면 어떻게 해야 하는지 생각을 해보았습니다. 하지만 이런 상황이 오면 손쓸 방법이 없습니다. 저는 문득 요즘 비가 많이 와서 물난리가 난 것이 생각났습니다. 그리고 물난리에도 피해 하나 입지 않은 모 빌딩이 생각나더군요 정답은 여기에 있습니다. 마치 노아의 방주처럼 모든 사람이 비웃더라도 꿋꿋이 그런 미래를 준비해야 한다는 것을요. 제가 생각하는 노아의 방주는 '포트폴리오'입니다. 포트폴리오를 미리 구성해 현금, 주식, 부동산, 등 알맞은 비율로 분배해서 투자를 하다가 가치가 하락하는 자산은 사고, 가치가 상승하는 자산은 팔아서 그 비율은 계속 일정하게 해주는 것입니다. 이 작업의 중요 포인트는 거품이 터지기 전부터 준비해야 한다는 것입니다. 

 

다음은 국제적 침체에 대해서 알아보겠습니다. 현재 국제 상황은 여러분도 잘 알고 있을 거 같아서 길게 말하지는 않겠습니다. 지금 세계는 코로나 펜데믹, 우크라이나 사태, 물가상승, 금리인상 등 때문에 경제 자체에 침체기가 올 것이라는 전망이 지배적입니다. 당연히 한국도 그 영향을 피해 가기는 힘듭니다. 부동산, 주식, 그 외에 모든 자산이 단기적으로는 하락할 것입니다. 그러나 영원히 하락하지는 않을 것입니다. 하지만 하락 뒤에는 언제 상승할지 모를 긴 침체기가 올 것입니다. 그렇기에 더욱 원칙을 바로 세워서 자신만의 투자관을 확립해야 합니다. 여기서 원칙을 바로 세운다는 것은 내가 세운 원칙을 고집하는 것이 아닌 내 원칙대로 행동하지만 원칙 중 일부가 잘못된 것을 알았을 때는 잘못된 부분을 수정하는 것입니다. 그리고 아무리 경제가 어렵더라도 성장하는 산업은 성장합니다. 제가 생각하는 성장 산업은 4차 산업 중에도 AI 관련 산업입니다. AI는 모든 분야에 적용될 것입니다. 아직은 그 쓰임의 폭이 작지만, 점차 확대될 것입니다. 그리고 AI의 하드웨어적인 산업인 반도체도 전망이 밝을 것 같습니다. 마지막으로 종합적으로 일본을 반면교사 하여 국내 부동산을 얘기해보자면 단기적인 하락은 피할 수 없습니다. 부동산 수요는 인프라가 좋은 곳에 몰릴 것입니다. 인프라가 좋은 곳으로 기업이 몰릴 것입니다. 많은 AI 관련 기업들이 성장할 것이기 때문에 그런 산업이 분포하는 지역 또한 인프라가 좋아질 가능성이 높습니다. 즉 '대출은 쓰지 말고 부동산 수요가 높은 수도권, 미래 유망 산업의 핵심 회사가 있는지 역 등을 공부해서 투자하자'입니다.

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